曹张新村老房装修无锡曹张3万了
文/吴婷婷
今天我们来聊聊扬名中心小学-江南中学的学区房：曹张新村的房价。
这两天有读者来问我：曹张，40平，2楼，学位未占用，有人愿意出3万/平买，这个价格合适吗？
我理解这个“合适吗”，是在问“现在卖会不会早了一点？未来还会不会再涨一点？”
其实乍一听3万/平，我还是有点吃惊的。记得上一次去了解曹张的房价还是去年9月，当时40平左右的小户型成交价在2.5-2.7万/平，半年未看，已经又涨了5000元/平了吗？
如果40平的都能卖到3万/平了，那更小的30平卖到多少价格了呢？
为了更准确的了解房价行情，今天上午，我去曹张附近24家中介打听了以下几个问题~
▌ 问题一、曹张，成交过3万/平的房子吗？
成交过。
不止3万/平，3.4万/平成交的都有。
好几个中介告诉我，就在一周前，曹张成交过一套30.25平的单间，挂牌价是3.6万/平，“谈的时候降了一点，最后是3.47万/平成交的，总价105万，一次性付款”。
再早一点，3月1日，成交了一套31平的单间，单价3.4万。
“但，目前能在这个价格段成交的，都是30平左右、装修很不错、学区立刻能用的房源，任何一个条件不满足，都达不到这个价格。”中介强调说。
▌ 问题二、现阶段，40平的房子，能卖多少钱？
根据读者这套房的情况（40平，2楼，学位未占用，装修忽略不计），我问了七八家中介，给出的参考总价均在118-120万之间。
换算成单价，就是2.9-3万。
至于这个价格是怎么给出来的，我也要来了依据：
首先，曹张目前40平的挂牌均价确实是在3万/平左右，但还没怎么成交，所以很难说这个价格是已经被市场认可的价格。
其次，同样是挂3万/平，装修、楼层和学区是否占用都会影响最终成交的价格。
比如，同一面积段，楼层差会导致5-15万的价差。以40平为例，2-3楼可能可以挂到120多万，但顶楼就只能卖105-110万。
装修好的，可以直接拎包入住的，可以直接往3万/平以上挂，如果没啥装修，建议挂2.9万/平左右。
另外还要看学区是否占用，学位立刻能用、挂牌价又是市场价，会卖得更快一些。
供需比也会影响价格。中介告诉我，40平左右的房子，现在房源库里比较多的是高楼层的，低楼层的比较少，但低楼层本身又比较受欢迎，所以可以卖出相对高一些的价格。
当然，最重要的是看房东心态。
好几家中介说，“如果觉得120万低了，也可以挂高，但挂高了肯定会卖得慢一点。想要快点卖掉，比如一个星期左右就拿到现钱，挂到118万比较合适。”
▌ 问题三、除了三四十平的小户型，曹张其他面积段的房子能卖多少钱？
价格来去很大，1.7-2.8万/平都有。
其中，50-70平的房源，挂牌价在2.3-2.8万/平之间。面积越小，单价越高。
以50平左右的房源为例，装修很好，楼层偏低的，挂到2.7万/平也是有人要的。
相比，曹张80平以上的房源不太卖得上价，行情比较惨。
“我们店里挂了一套98.7平的房源，房龄也很新，装修也不错，总价180万，算下来单价才1万8出点头，但没什么人看，主要原因还是总价太高了。”
▌ 问题四、小户型一年下来涨1万多/平，房东心态是不是飘了？接下来还会继续涨吗？
说到这个问题的时候，中介们都不约而同的摆摆手：“哪那么容易涨，现在的价格已经看不懂了”。
走访中，不止一家中介告诉我，“今年的行情比去年这个时候要差一点”。
“去年年初小户型的价格在2.1万/平左右，稍微大一点的是1.8-1.9万/平，性价比比较高，一天都能成交几套，现在小的已经3万多一平了，50平左右的也跟着挂到了两万七八，总价高了，成交难度也大了。”
中介建议，真想卖房的房东，最好不要跟着30平左右小户型的价格挂。
“曹张目前挂牌在售的房源有350多套，30平左右的房子只占到2%左右，即使这些房子都成交了，对整个市场的价格格局影响也不大。”
“有的房东等得起，就会把价格挂高一点，慢慢等人来买，如果正好碰到急用学区的家长，比如孩子现在已经中班了，等不了了，那么即使价格高，3.5万/平之类的，也能卖掉，但这样的情况很少见，起码从目前来看，属于特殊情况。”
“真想卖，不如多关注40-60平房源的价格走势，理性、合理的挂牌。”
你有看过曹张的房子吗？你对目前的价格怎么看？换做是你，会买老破小还是新房？你有其他想要了解的小区吗？欢迎在文末发表你的看法呀~