长沙新房装修基金多少太全了长沙新房二手房
最近一段时间以来,随着限价地价格的提升,长沙的新房略有上涨。与此同时,长沙的二手房,除了一些学区房外,大部分都处于横盘甚至微跌的状态,大部分区域的一二手房倒挂已经消失,不少二手房已经具有相当的性价比。
同时,有不少读者因为没有购房资格,对于房产互换,房产赠与十分感兴趣。无论是新房、二手房、房产赠与、房产互换,以及房产继承,都涉及到一个税费问题。
买新房税费
新房的税费是最简单的,这也是不少人喜欢新房的原因。
大项只有契税和房屋维修基金。
根据最新规定,契税方面:
首套≤90平,为总房款的1%
首套>90平,1.5%契税
超过二套契税都是4%
房屋维修基金=120元/平×建筑面积。
其他还有产权登记费(一次性80元,按揭160元)、不动产证书工本费(10元)、公证费(200元,按揭才收取),也就几百块钱的样子吧。
买二手房税费
二手房契税和新房一致,主要区别在增值税和个税。
卖方,主要有增值税(满2年免增值税)+个人所得税(满五唯一免个税)。交易手续费4元/平。
买方,主要是契税,这个和新房都是一样的。
首套≤90平,1%契税
首套>90平,1.5%契税
超过二套契税都是4%
不过需要注意,二手房契税是按评估价计算,不是按照买卖的价格来算的。
权证登记费35元,交易手续费4元/平。
二手房交易还涉及中介费、贷款服务费等,这两个费用,大家可以去讲价,一般都会有一点优惠。
在长沙的二手房交易中心,卖家往往都会要求“净得”,也就是说什么税费啥的都不承担,让买家实际承担全部税费。
房产赠与税费
根据目前的政策:直系亲属之间的赠予,不受限购政策限制,但赠予人自赠予房产登记之日起4年内不能再次购买住房。
备注:1、直系亲属为父母和子女、祖父母和孙子女;2、赠与不限购的条件为有房产证、且还清贷款;2、只要有房产证,没有贷款,不管有没有满4年,都可以赠与。
房产赠予免个税,但需要交房屋总价4%的契税,与二套房契税相同,以及0.05%的印花税,共4.05%。
赠与的房产再次出售,跟普通的二手房交易政策一样。
很多人都担忧再次出售时候的个人所得税。因为房产是赠与得来,原值为0,如果个税如果按“/评估价-原值(赠与,原值为0)/×20%”计算,则是一笔非常大的支出。
以评估价100万的房产为例,个税为(100万-0)×20%=20万。
这个税费是挺吓人的。
其实,二手房交易时交个税有两种方式:能提供原始购房凭证的,按差额的20%,查验征收个税;如不能提供原始购房凭证,则按评估价的2%,核定征收个税。
如果是按照评估价的2%计算,其实就没有想象的那么多了。
另外,如果属于“满五唯一”,则免征个税。
增值税方面,如果满2年,则不用缴纳增值税;如果未满2年,则需要缴纳5.6%的增值税及附加。
整套互换税费
按照目前长沙政策,整套住宅互换不受限购政策影响,如与他人互换自己所占权属一部分的,须符合限购政策。
房屋整套互换的,按照国家有关税务规定,对交换双方房屋评估值的差额部分,缴纳相关税费后予以登记。
这也就意味着:
1、整套房互换要求该房产没有贷款,不然无法过户。
2、互换的两套房,价值不一,按评估价的差额缴纳相关税费。
3、房屋业主的身份,未见要求,不一定非得是亲属。
简单的说,就是房本在手,没有贷款,房产类型一致,不能商业换住宅。
税费情况如下:
一、契税:房屋交换契税的计税依据,为所交换房屋价格的差额。
1、交换价格不相等的,由多支付经济利益的一方缴纳,计税依据为房屋差价,税率参照:
获得房产面积≤90平,且为家庭首套住房:按房屋差价×税率1%
获得房产面积>90平,且为家庭首套住房:按房屋差价×税率1.5%
获得房产为家庭二套及以上住房:按房屋差价×4%
2、交换价格相等的,免征契税。
二、个人所得税:按财产转让所得额×20%或按计税价格×税率2% 。
三、印花税:免征
还有一点大家要注意,市六区中,岳麓区、开福区、芙蓉区、雨花区、天心区的房屋可以互换,但是望城区的房子只能跟望城区的房子互换,长沙县的房子只能和长沙县的房子互换。
继承房产税费
继承必须是老人百年后过户,分为两种:继承和遗赠。继承免契税,遗赠按面积交契税(见新房和二手房契税)。
另外,继承需要交2%的公证费。如果房屋上次契税没满两年,需要交5.6%的增值税。